リフォーム後戸建見学
こんばんわ、だるおです。
ゴールデンウィークも折り返しです。
またまた、ふ◯うさ◯ぽ に行ってきました。
今回は戸建リフォームのビフォー&アフターのアフター回です。
みんなで現地まで散歩して物件の中を見て、お話して、お茶して解散という流れです。
ビフォー回に行っていればリフォーム前後で比較できて面白そうですが残念ながらビフォー回は都合がつかず参加できませんでした。
<物件概要>
東京都葛飾区 京成高砂線某駅徒歩10分 土地29㎡ 建物48㎡ 評価額
土地596万 家屋43万 購入額650万 家賃予定78000 リフォーム費用150万
利回り11.2% 築53年
まず中はめちゃキレイでした。とても築50年超えとは思えない!
購入額がほぼ土地値、賃貸需要もありそうだしかなり良いと思いました。
家賃もう少し高くても良いような気もします。
リフォーム、諸費用込みで835万、銀行から300万を15年2.3%で借入、家賃が7.8万
諸経費を家賃の10%とすると・・・
年間CF
936000 × 0.9 - 236664(年間返済) = 605736
返済比率
605373 ÷ 3000000 = 0.4
ROI
11.32%
めちゃ堅実でいい感じですね。
ご本人は戸建の基準として利回り15%以上を考えているそうで、今回利回り、ROIが低い事を反省点にあげていました。
今回プロパンガスをわざわざ14万かけて都市ガスに変更したそうです。
入居者目線で素晴らしいですね。僕ならプロパン一択です。
この金利は恐らく地銀か信金に融資してもらっているのだと思います。
ノンバンクや公庫しか選択肢がない僕から見たら、この方はかなり先に行かれてると感じます。
このように自分より先に進んでいる方の実例を見学できる機会があるという点で今回は有意義でした。
目標:5年以内にCF50万/月
進捗:CF6万/月 (2018/1〜)
敷地内戸建物件その2
こんばんわ、だるおです。
前回エントリの敷地内戸建物件について売主様が直接説明して下さるという事で
Mさんに急遽現地に呼び出されました。今日じゃないとダメとの事です。
<物件概要>
埼玉県某駅から徒歩28分
築28年重鉄3階建、1DK×9戸(9/9)、26.5㎡、利回り13.3%、価格2580万、土地298.8㎡、
建物238.4㎡、浄化槽、浄水槽、所有地に第3者の建物あり現在無償で貸出
<以下、売主様からの説明>
・現状満室であり、客付けに苦労した事はないとの事(本当?)
→周辺にアパートがないため、客付けに苦労しないそうです。
車ない人はどうするの?と聞いたら自転車と気合いがあれば問題ないとw
あとは管理会社が相当客付け強いみたいです。
・多少の指値が通りそう
→今回の取引は買主、売主ともに同じ業者つまり両手売買であるため、かなり
柔軟に対応できるとの事でした。というか380ほど指値できるとズバリ言われ
ました。
・浄化槽のコストがかかりそう。
→年間3万ほど、下水道にするつもりは無いそうです。
・近隣にスーパーがない。
→自転車で(ry
・敷地内に第3者の建物が立っている・・・
→気にするなwとの事です。この建物は本物件の敷地と他の所有者の敷地にまた
がって建っているため撤去するには他の所有者に許可をとる必要がある。
更に撤去料金もかかるため、そこまでして壊す価値は無いとの事です。
この建物撤去すれば世帯分駐車場確保できると思ったんですが、もう幻と思う
事にします。
・↑の建物付近に残地物が散乱。
→隣の土地の所有者(上記の所有者とはまた別の方)の持ち物でした。
言えばどかしてくれるかもしれないが、余計な波紋を立てない方が良いという
判断でした。
・市街化調整区域
→一応再建築可能、ただし同世帯数の建物を建てる場合は4㎡の避難経路の確保
が必要との事です。これは売るとき苦労しそうですね。
売主様自ら説明してもらったおかげで理解できました。感謝です。
細かい事は気にするな!
CFをみろという事です。(多分)
公庫の融資は恐らく20年引けるとの事ですので、融資特約をして買付を入れるつもりです。
目標:5年以内にCF50万/月
進捗:CF6万/月 (2018/1〜)
埼玉県某市敷地内に戸建が存在する物件
こんばんわ、だるおです。
みなさまゴールデンウィークを満喫されてますでしょうか。
いつもお世話になっているMさんより物件を紹介してもらい早速現地に行ってきました。
今回はなんと現況満室です。そのため外観しか確認できませんでした。
<物件概要>
埼玉県某駅から徒歩28分
築28年重鉄3階建、1DK×9戸(9/9)、26.5㎡、利回り13.3%、価格2580万、土地298.8㎡、
建物238.4㎡、浄化槽、浄水槽、所有地に第3者の建物あり現在無償で貸出中
ただし公庫ですので融資期間は10年となり、CF的に厳しいのではないか?
と思ったのですが、Mさん曰くどうやら融資を20年引く裏技があるそうです。
という事で行ってまいりました。
<良い点>
・外観はまぁまぁ
・法定耐用年数残がある!(こんな物件初めてです)
・現状満室であり、客付けに苦労した事はないとの事(本当?)
・プロパンガス
・多少の指値が通りそう
・単身者用としては広めの間取り
<気になった点>
・駅からすごく遠い。駐車場が世帯数分ない。
・浄化槽のコストがかかりそう。
・近隣にスーパーがない。
・敷地内に第3者の建物が立っている・・・
→戸建が立ってます。現在は居住者はいないとの事。
これ賃貸に出せないですかねw
・↑の建物付近に残地物が散乱。
・しかも無償で貸出中。
→後々揉めないか不安です。ぶっ壊してから売ってくれないか売主様にご相談したい
・敷地入り口付近に廃車が3台放置されている。
・市街化調整区域
かなり怪しいですが第3者の建物の件を解消でき、公庫で15年以上の融資を引けるならば検討したいと伝えました。ひとまず結果待ちです。
目標:5年以内にCF50万/月
進捗:CF6万/月 (2018/1〜)
つくば物件その後
こんばんわ、だるおです。
ゴールデンウィークですね。相変わらず花粉に苦しんでいます。
先日のつくば物件ですが、トラストの融資が1000万、指値も100が限界という事で撤退です。残念なようなホッとしたような・・・気分です。
また状況が二転三転した埼京線某駅物件は、一回はチャンスが回ってきたのですが、問い合わせが多かったため、売主が買い上がりを打診してきました。
予算的にギリギリなのでこれ以上は出せない事を伝えました。
最初に満額買付→現金買付の他の買主に売る→現金用意できなかった→再度手を挙げる
→買い上がり→ついていけず死亡。
うーん辛い!
次だ!次探そうw
目標:5年以内にCF50万/月
進捗:CF6万/月 (2018/1〜)
ふどxさんx完結編
こんばんわ、だるおです。
不動産セミナーふどxさんxに行ってきました。
2回に分けて行う形式です。
今回は実際に計算式の入ったエクセルシートを使いながら物件価格や利回りをいじるとCFがどうなるか等を見ていきました。エクセルシートはファイナンシャルアカデミーで配布しているシートみたいです。
今回はセミナー内容について特に知見はありませんでした。講師の方の発言で印象に残ったのは以下です。
・有料セミナーに行くべし
業者が主宰する無料セミナーはバイアスがかかっているため、商品を勧められるだけ。本当に勉強したいならお金を払って有料セミナーに行きましょうとの事です。
ファイナンシャルアカデミーの30万くらいのセミナーを勧められました。
有料セミナー行けというのは分かるんですが、ちょっと高すぎるなぁ・・。30万て行ったら僕の半年分の稼ぎだしw まずはCFを高めるのが先決ではないでしょうか。30万あったらタネ銭に回したいです。
・融資先を開拓せよ
地銀、信金に事業計画書を持って突撃せよ。ダメ出しもらったら、それを事業計画書に反映して何度も行けとの事でした。
これも納得ですね。自分は低属性だからといってハナから諦めるのではなく実際どこがダメなのか分からせてもらえって事でしょうか。続ける事でプレゼン力も上がり説明資料も洗練されそう。折れない心が必要ですね。
・物件の需要供給を把握せよ
これはよく聞く事だと思ったんですが、具体的にはその地域の生活保護の受給額を調べるという事でした。なるほど!
とりあえず事業計画書を作ってみようと思いました。
目標:5年以内にCF50万/月
進捗:CF6万/月 (2018/1〜)
埼京線物件その後・・・
こんばんわ、だるおです。
この物件は情報をもらった翌日の朝に内覧に行き、その場で満額買付を入れたのですが、後から現金満額の買付が入ったため、売主はそちらを優先する事になっていました。
現金買付入った時点で諦めていたのですが、この物件が金融機関でどのくらい融資を引けるのか参考にしたく、仮審査をお願いしていました。
結果、この物件なんと・・フルローン可能ということでした!
南与野って立地いいのかな?
という事でやっぱり悔しいなぁとか思っていたら、Mさんから連絡ありました。
なんと現金買付を入れた買主が、やはり融資にしたいと言い出したらしく、それを聞いた元付けが融資を早く取り付けた人に売ると言っているそうです。
たまたま仮審査をお願いしてたのが吉と出るかもしれません。
これはワンチャンあるかもしれないですね。
目標:5年以内にCF50万/月
進捗:CF6万/月 (2018/1〜)
茨城県洗濯機外置物件
こんばんわ、だるおです。
楽◯で探した、茨城県某市の内覧に行ってきました。
Mさんに内覧行くことを話したら、なんと車を出して案内してくれました。感謝。
<物件概要>
茨城県つく◯市つ◯ば駅 バス12分 徒歩5分
築35年木造2階、1K×8戸、19㎡、利回り15.7%(5/8)、価格1580万、土地178㎡、
建物149㎡、市街化調整区域
今回も法定耐用年数超え物件です。
ぱっと見利回り良くて良いと思ったのですが、洗濯機室外です。
しかも2階の共有部の廊下がかなり狭い・・・。
これで洗濯機室外に置いたら通れないんじゃ・・・。
これ以外は中も綺麗で特に問題はないと思いました。
しかしこの物件は1年前から売り出しているが今まで売れ残ってるとの事、なぜ誰も買わなかったのでしょうか。Mさんの話では市街化調整区域だから融資がつかないのではという事でした。
とはいえトラストで30年組めれば、かなりCFが出そうです。
売値1580に対して1480で買付を入れて、1〜2割負担までなら買いたいと伝えました。
ひとまず審査待ちです。
目標:5年以内にCF50万/月
進捗:CF6万/月 (2018/1〜)