だるお不動産備忘録

低属性アラフォーの不動産奮闘記

収支報告2018年9月

こんばんわ、だるおです。

 

2018年9月の収支を計算してみました。

保険、減価償却は除外、税引き前の結果です。

 

<2018年9月>

売り上げ:533781

経費:65374(経費率12.2%)

返済:146531

利益:312276

入居15/20

 

今月の特別にかかった経費としては、1部屋退去のハウスクリーニング、放置自転車の撤去代くらいで金額的には前月とほぼ同じです。来月からもう1本返済が始まります。現在空きの5部屋を一刻も早く埋めたいです。

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF25.8万/月 (2018/1〜)

地主系滞納者との交渉 その2

こんばんわ、だるおです。

 

前回、初めての家賃滞納がありました。

 

対象の入居者は自主管理となっていて、賃貸契約書なし、鍵なし、連絡先不明というなかなか手強そうな方です。この方の親は元々地主だったという事で地主系滞納者(仮)と呼ぶ事にします。

 

まずは連絡先を調べるべく、この物件の売主さん、仲介業者さん、管理会社さんに聞いてみます。しかし誰も地主系滞納者(仮)の番号を知りません。しょうがないので管理会社さんに現地に行って話をしたいから一緒に立ち会ってくれとお願いしました。これだと不在の時に骨折り損になりますが、まぁどうせ掃除するついでなので突然訪問していたらラッキーくらいな気持ちでした。

 

すると管理会社の人が地主系滞納者(仮)の番号を思い出したそうですw 曰く、以前売主さんから聞いたが、しばらく連絡していないため、通じるか不明との事でした。売主さんに僕から聞いた時は知らないと言われたんですけどね・・・。

 

しかも管理会社から地主系滞納者(仮)に対して、今月分の家賃を支払うよう、お願いしてくれました。僕としては家賃を払ってくれれば問題ないのですが、この際に契約書を交わしたい思います。毎月家賃が振り込まれているかドキドキするのは嫌なので。

 

という事で管理会社の人と一緒に地主系滞納者(仮)に近々会いに行こうと思います。

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF25.8万/月 (2018/1〜)

地主系滞納者との交渉

こんばんわ、だるおです。

 

やっと暑さも落ち着いてきましたね、嬉しいです。

7月に購入したアパートで初めての家賃滞納が発生しました。

 

問題の物件は幸手徒歩40分、9室のアパートで、(株)友達の家(仮)さんに8室を管理してもらっています。なぜ9ではなく8室かというと、1室が自主管理だからです。

 

この物件は訳あり物件であるとして購入しています。

問題は色々あるんですが、まず敷地内に家屋が立っています。

更に自主管理の1室の入居者と賃貸契約書を交わしていません。

 

この敷地のアパート及び家屋の元々の持ち主は、このあたりの地主でしたが、本物件を建築した後に破産しました。この物件は競売にかけられ、投資家に売却されます。しかし敷地内の家屋に、破産した地主の奥さんが住み着いていました。さらにこの物件の一室に破産地主が住んでいました。投資家の方は破産した地主さんに対して、かなり安い家賃で賃貸していました。また、破産地主の奥さんに対してはすでに居住している事から?無料で賃貸していました。

 

しかも契約書はなく口頭のみでの契約です!

 

なお、この家屋は他の第三者の敷地にはみ出して建設されています!

 

その後、破産地主、及び奥さんが亡くなり、家屋は廃屋となりました。現在アパートの1室には破産地主の子供が家族で居住しており、家屋の建物部分の固定資産税を支払っています。

 

しかしこの建物は未登記です!

  

その後、投資家は別の投資家に売却しますが、破産地主の家屋と賃貸契約もそのまま引き継がれます。そして更にその後、僕が購入しました。購入時に僕が聞いていたのは、1室賃料が安い部屋がある事、敷地内に家屋がある事です。賃貸契約を結んでいないとは聞いていませんでした。

 

ちなみ僕は投資家ではなく、属性が悪いサラリーマン大家です。

この物件も全額借金して購入しているため、賃貸契約も結んでなく、賃料も安い人に同情する事は難しいです。しかし、いきなり賃料値上げするのも心苦しいので、とりあえず賃貸契約だけ締結したいと考えていました。

 

しかし、購入後2ヶ月目、早くも家賃滞納が発生です・・・。

更に、破産地主の子供の連絡先は誰も(仲介不動産、管理会社、前オーナー)把握していないし、部屋の鍵も持っていません。(続く)

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF25.8万/月 (2018/1〜)

収支報告2018年8月

こんばんわ、だるおです。

 

備忘のため、2018年8月の収支を計算してみました。

とは言っても、保険や減価償却は抜いています。また税引き前の結果ですので、実際の手残りはもっと少なくなります。

 

<2018年8月>

売り上げ:334591

経費:60856(経費率18.1%)

利益:273735

入居16/20

 

8月は退去1室でたため現在5部屋空き、さらに滞納1室です。

客付けは今の所反応がなく、9月からは返済が始まります。しんどい・・・。

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF25.8万/月 (2018/1〜)

本当にあった管理会社の話

こんばんわ、だるおです。

  

幸手徒歩40分物件は前オーナーから同じ管理会社:友達の家(仮)に引き続き管理をお願いしています。内容としては客付け、家賃回収、管理全般をお願いしています。清掃や点検などはオプションで別料金です。清掃に関しては自分でやってます。

 

2週間ほど前に退去があったのでハウスクリーニングを手配したら、管理会社の方で手配済みとの事だったのでキャンセルしました。本日客付けどんな感じか聞いたところ、

 

これからハウスクリーニングします

 

2週間もあったのに・・・これからやります!

 

客付けについては、すでに始めているとの事だったのですが、SUUMOやHOMEsなどのネット媒体に出ていません。それとなく伝えてみましたが、載っていると思いますよ?

と言われました。思いますよ?って自分が担当じゃないのかよ・・・

しかもどのような条件で募集するか聞かれました。客付け始めてるって嘘じゃん・・

 

そもそもクリーニング終わってなかったら内覧するときに困るじゃん・・・

 

前オーナーからは客付けが強いと聞いていたので継続で契約しましたが、他にもレスポンスが遅かったり、こちらから問い合わせしないと客付けの事も黙っているし、色々ヒドイです。これで客付けできなかったらもう何のための管理会社ですか。

 

お客様第一主義とは一体・・・

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF25.8万/月 (2018/1〜)

プロパンガス会社決めました

こんばんわ、だるおです。

  

プロパンガス会社と仮契約しました。

以前プロパンガス会社を探している記事をあげたのですが、その後も継続して探していて最終的に候補を2つに絞っていました。

 

daruo0826.hatenablog.com

 

現在、幸手と南与野にアパートを所持しており、それぞれ以下の条件で契約しています。

 

幸手:基本料金1700 従量課金470/㎥ 残債20万(給湯器2)

南与野:基本料金1800 従量課金420/㎥ 残債10万(給湯器1)

 

こちらはインターネット無料のサービスをつけてほしいと要望しましたが、僕が打診した所はいずれもインターネット無料はつけられないみたいでした。条件的には各社共それほど変わらなかったですが、今回はわざわざ僕の地元まで会いに来てくれた株式会社エリクサー(仮)と契約する事にしました。

 

エリクサー(仮)は元々、南与野の物件に供給してくれている会社で幸手物件の近くにあるので、安心して任せられる気がします。また少し重量課金を下げてもらえました。これで入居者さんも喜んでくれると嬉しいです。ちなみに現在、幸手に供給してくれている株式会社イワシ漁船(仮)は470から430に下げてくれるとの事でしたが、事務的な対応だったので候補から外しました。

 

幸手:基本料金1800 従量課金400/㎥ どれだけ使用しても最大6000/月

南与野:基本料金1800 従量課金400/㎥ どれだけ使用しても最大6000/月

給湯器壊れたら無償交換 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF25.8万/月 (2018/1〜)

南与野決算

こんばんわ、だるおです。

  

ついに念願の南与野徒歩40分物件を手に入れたぞ!

 

ということで無事決済終わりました。現在7/10入居でこの物件は大学生限定アパートです。でも5月から客付けできていないみたいなので今後は大学生限定を外して募集しようと考えてます。駅から徒歩40分割間取りが1Rなので、高齢者や外国人を入居させて行きたいです。

 

この物件の現在の家賃は226000、固定資産税が年間約60000、管理費5%、返済が147000とするとざっくりCF6.2/月くらいです。早めに満室にしたいですね。とりあえず1室クリーニングしてない部屋があるので掃除がてら立会いしてきます。

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF25.8万/月 (2018/1〜)