だるお不動産備忘録

低属性アラフォーの不動産奮闘記

続プロパン会社探し

こんばんわ、だるおです。

  

幸手市内のプロパンガス会社にガス基本料金と従量課金を聞いてみました。

ネットで調べて8件ほどヒアリングしてみた結果・・・

 

現在のプロパンガス会社より、料金が安くなる会社は一つしかありませんでした。

前提として、アパートのプロパンガスはエアコンや給湯器などの施設の償却分を入居者に上乗せして請求しているそうです。従って施設を更改していると従量課金は安くなりません。現在前オーナーの残債があるので、それを償却するまでは料金は安くするのは難しそうです。

 

更に、半分くらいの会社から現在のプロパンガス会社と付き合いがあるから切替はできないと言われました・・・。よく本やセミナーなどで大家さんがプロパンガス会社を変えることで節約したと言っていましたが、どうやって探してるんだろう?

また一つ謎が増えましたw

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF19.6万/月 (2018/1〜)

プロパンガス会社について

こんばんわ、だるおです。

  

今回も備忘録です。

幸手徒歩40分物件のプロパンガス会社を継続するか、新しい所にお願いするか迷っています。現在の契約内容は以下の感じです。

 

基本料金:1700円

従量課金:470円/㎥

残債:19万円強

オプション:給湯器、エアコン無料交換、ウォシュレット無料追加

 

ちなみに契約書とかはありませんw

 相場が分からないので高いのか安いのか分かりません。

なお、契約を継続すると従量課金は430円/㎥にしてくれそうです。

1割も安くなるって事は、ぼったくっている?

 

この物件に住む入居者の属性を考えるとウォシュレットは需要なさそうですね。

ネット無料または基本料金か従量課金を下げてくれるプランが良さそうです。

ひとまず、仲介してくれた不動産屋さんと付き合いのあるプロパン会社さんの見積もり待ちです。ネット無料+基本料値下げ+従量課金値下げ+給湯器交換+エアコン交換とかしてくれないだろうか・・・w

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF19.6万/月 (2018/1〜)

重鉄、軽鉄構造の物件の法定耐用年数について

こんばんわ、だるおです。

  

今回は完全に個人的な備忘録です。

今まで重鉄と軽鉄の法定耐用年数についてぼんやりと

重鉄は34年、軽鉄は19年と考えてましたが、ネットで何気なく調べてみたら、

以下のような記述がありました。

 

重鉄:4mmを超える鉄骨を使用した建物、法定耐用年数34年

軽鉄その1:3mmを超えて4mm以下の鉄骨を使用した建物、法定耐用年数27年

軽鉄その2:3mm以下の鉄骨を使用した建物、法定耐用年数19年

 

 たまに軽鉄を27年ていう人がいて、なんでだろって思ってたんですが、こんな基準があったんですね。その1の軽鉄なら法定耐用年数が残っている物件って結構ありそうですよね。

ただ問題はその物件が軽鉄か重鉄かは記載してあっても、鉄骨の厚さまで記載してある事は少ない気がしました。これってどうやって判断するんですかね。また一つ謎が出てきましたw

調査方法が分かったら追記したいと思います。

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF19.6万/月 (2018/1〜)

幸手徒歩40分物件考察

こんばんわ、だるおです。

  

関東は台風の影響で土曜日はすごい雨でした。

先日決済した幸手徒歩40分物件について整理しておきます。

 

まずCFですが正確な固定資産税が分かりません。

今回日割り計算で精算しており、約66000円でした。7/26決済なのでざっくり半分として年間130000円くらいと想定しています。

 

満室家賃:287000

固定資産税:130000/12

管理費: 287000 * 0.05 * 1.08

清掃代金:10000

融資返済額:110255

 

上記で計算すると140414/月となりました。

次に現時点での懸念点は以下の通りです。

 

・1室だけ非常に安い家賃で契約している(Aさんとする)。

・Aさんとの契約は契約書なし、連帯保証人なし、保証会社なし。

 Aさんとの契約は口頭のみで、管理会社はノータッチ。

・敷地内にAさんの親族(今は亡くなっている)の立てた建物(戸建て)がある。

 以前管理会社がAさんに取り壊すよう提案したが費用がないため放置。

・上記の建物が第3者の土地に越境している。

・上記の建物の取り壊しを行う権利はAさんが持っている。

・全オーナーは入居者の家財保険、生活サービスの負担金を肩代わりしている。

 毎回更新時に負担が発生する。更新時の負担金(約36000円)を肩代わりするかわりに

 毎月家賃に加えて1000円徴収している。つまり約10000円手出ししている。

・8月末で退去予定が1室あり。

 

問題が山積みですね・・・。全オーナーのやり方を踏襲すべきか迷います。 

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF19.6万/月 (2018/1〜)

決済終わりました

こんばんわ、だるおです。

  

少しだけ涼しくなったと思ったら、週末は台風が来てるみたいですね。

本日は幸手徒歩40分物件の決済をしてきました。

この物件は9室のアパートなので、元々所有していた区分1室と合わせて合計10室となりました。これで 一応事業規模となり、一歩前進です。

しかし既に8月末で退去予定があるので、来月から頑張らないといけません。

当面は共有部分の掃除も自分でやるつもりです。

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF5.6万/月 (2018/1〜)

火災保険について

こんばんわ、だるおです。

  

完全に夏バテしました。この暑さはおじさんにはきついですね。

 

先日、幸手徒歩40分物件の火災保険を契約しました。

 

三x住友海上にて見積もりしてもらった結果、GKすまいの保険・スーパーロング/6つの補償プランを10年プラン(地震保険5年)にして契約しました。

 

築28年鉄骨の物件に対して10年約60万一括払いです。

ちなみに保険屋さんからは2019年から保険料が値上がりするため、長期一括払いを勧められました。

 

今回初めて一棟物件を所有するのですが、特約が充実しているプランを選択しました。正直この金額はかなり高いと感じており、もっと安いプランにしようか迷いました。(安いプランは25万くらいからありました)

 

保険については、大家さん毎にかなり考え方が分かれると思います。

僕の周りの人では、そもそも火災保険に入っていない人や、火災保険のみで一番安いプランという人、逆に一番高いプラン(地震保険付き)がいいという人、保険の考え方は人それぞれなんだから人に意見を聞いても意味ないよという人がいて、どれに入っていいか分かりません。今回購入する物件は築古のため、特約を重視しましたが、保険に対する考え方は今後も大家の会に行った時などに他の大家さんに聞いてみたいと思います。現時点での僕の考えは、築古物件は保険適用の機会が多そうなので特約が多いプランに入るというものです。その分コストがかさみます。

 

 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF5.6万/月 (2018/1〜)

幸手周辺の物件について聞いてみた

こんばんわ、だるおです。

  

3連休が終わりましたけど、まだまだ暑いですね。

 

先日、某幸手徒歩40分物件の管理をお願いした不動産屋さんに、幸手周辺の物件について聞いてみました。

 

実は今回購入する徒歩40分物件の前に、現地の不動産屋さんから勧められた物件があり、最初はそちらの方が良いと思いましたが、結局融資がついたのは徒歩40分物件だったので、そちらを買う方に転進しました。

 

以下、物件のスペックです。

物件価格2350万円、2LDK(59.2㎡)、土地311㎡、築30年木造、幸手駅徒歩10分

利回り11.2%、現状4/4、家賃55000

 

個人的には広い間取りに、駅徒歩10分、駐車場有とかなり魅力的に感じました。

しかし管理会社の方の意見としては・・・

 

この間取りだと家賃45000円くらいから募集があるため、和室を洋室にリフォームするなどしないと厳しいかもと言う事でした。じゃあなんで徒歩40分物件は客付けできるんだwと突っ込みたくなりますが、プロが言うんだから厳しいのでしょう。

 

この物件は幸手駅の西側に存在します。幸手駅は現状東口からしか駅に入れないため、西側に住んでいる人が駅を利用するには、かなり遠回りして東口に行くしかなく不人気なのかもしれません。ただし平成31年に西側からも駅に入れるように工事が行われるため、それまで売れ残っていれば?検討したいです。

 

ここからは備忘ですが、幸手駅周辺の客付け率は75%くらいだそうです。

客付けしやすい物件とは、

・ファミリータイプの間取りである(2DK or 2LDK)

・駅から徒歩10分以内である

・駐車場が世帯数の2倍ある

・洋室である

 

言いたい事は分かりますけど、そんな物件あります?w 特に徒歩10分以内で駐車場が世帯数の2倍ってw と言う話でした。 

 

目標:5年以内にCF50万/月

進捗:CF5.6万/月 (2018/1〜)