千葉県某市物件の検討
こんばんわ、だるおです。
前回エントリーの千葉県某市物件についての検討です。
＜物件概要＞
千葉県某駅からバス20分＋徒歩10分
築30年軽鉄、1K×8戸(6/8)、駐車場4台、利回り13.5%、価格1950万
内装フルリフォーム、外壁塗装。
上記物件をトラスト金利4.3%、30年、空室率10%、諸経費15%でCFを見積もるとCF6.8万/月となります。これはいけると思って先日面談してもらった不動産屋さん経由でトラストに融資の打診をしました。
その結果・・・
トラストでは30年4.3%で1000万までしか融資できないとのことでした（涙）
しかし公庫なら10年フルローン金利1.5%でいけるとの事。
では10年フルローンで見積もると・・
満室収入22万/月に対して返済175093/月、返済比率80%となります。
さらに空室率10%、諸経費15%で見積もると・・・
毎月1万円の手出しとなりました（ダメじゃん）
あぁもう10年早く始めておけば・・・
ひとまず転身です。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
物件内見(3/25)
こんばんわ、だるおです。
先日不動産屋さんに紹介された千葉県某市の物件を内見してきました。
＜物件概要＞
千葉県某駅からバス20分＋徒歩10分
築30年軽鉄、1K×8戸(6/8)、駐車場4台、利回り13.5%、価格1950万
内装フルリフォーム、外壁塗装。
上記物件をトラスト金利4.3%、30年で所有区分共担で融資を受けるとCF13万弱の見積もりです。
＜所感＞
・内装、外装ともにとても綺麗。
→今まで見てきた中で最高ランクの綺麗さ。
・賃貸需要がありそうな地域。
・間取りが狭い(18平米？)
→1kは25平米が主流？
・駅から遠すぎる（バス便も少ない）
・家賃が激安(家賃23000+共益費3000)
・世帯数8に対して駐車場4台
→車社会の地域ではマイナス要素に感じる。
見た目が綺麗でCF13万はとても魅力に感じますが、出口として売却できるのか疑問です。遠すぎるため自主管理も難しそう。悩ましいです。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
不動産屋さん面談(3/24)
こんばんわ、だるおです。
先日参加した大家の会の講師の方に紹介して頂いた不動産屋さんに面談に行きました。
自分の属性（年収、勤務先、年齢、所有資産など）を伝えた後に、一棟ものアパートを
融資を使って購入したい事を伝えました。
＜だるおの属性＞
年齢４０代、年収６００万円弱、築４０年、２５平米の中古区分1個所有、契約社員
結果として、ノンバンクまたは公庫が対象。物件によってはオリックス銀行も対象になるかも？（相当厳しい）という事でした。
ここの不動産屋さんは物件を紹介してくれるだけでなく、物件にあった融資先と融資条件、CFまで提示してくれます。
それを踏まえて考えた結果、トラストで30年または公庫で10年でフルローンで融資、かつCFが出る物件ということになりました。
トラストだとかなり物件の選択肢が広いですが、公庫だと利回りが相当高くないと(12%以上)きついです。今まで居住地から電車で1時間以内で探していましたが、甘えすぎですね。この条件ではなかなか見つけられないです。
対象エリアを一都三県＋茨城くらいまで広げようと思います。とりあえずは紹介して頂いた千葉県某氏の物件を内見に行こうと思います。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
大家の会(3/17)の気づき
こんばんわ、だるおです。
備忘のため、先日の大家の会の気づきを少し掘り下げる。
・講師がイケメンだった。
→羨ましい。
とても気さくな方で懇親会で色々聞いたら不動産さんを紹介してもらえました。神！
・具体的な目標を立てる
→何年後にいくらのキャッシュフロー（以下CF）を目指す。
そのためには今年はこれくらいのCFが出る物件を買う。
というように具体的な目標を立てることによりやるべきことが明確になる。
・自分が使える金融機関を知る
→自分の属性、居住している地域から融資がつきそうな金融機関を選定。
その金融機関が融資するエリア、条件に合った物件を探す。ある程度属性が高い人の場合、選択肢がありそう。僕の場合ノンバンクか公庫以外選択肢なさそう・・・w
・競争力のある物件を探す。
→競合となる物件に対して何か一つでも競争力がある事。これも見つけるのが難しい。色々な物件をたくさん見るしかない。
・自分なりの購入基準を持つ。
→これが一番大事だとおっしゃっていました。
講師の方の基準はCF率が3％以上である事。
年間のCFを物件購入金額で割った値が条件を満たすように指値をする。指値をするためには物件を観察し、売主が納得できるような値段を提示しなければならない。
これも低金利で融資を受ける事が出来れば物件選択肢が広いが、属性が低いと金利または融資期間の関係でCFを伸ばすのが非常に難しい。
上記のことから、まずは5年以内にCF50万/月を目指そうと思う！
シェアハウスのリフォーム手伝い(2018/3/12)
こんばんわ、だるおです。
先日シェアハウスのリフォームの手伝いをするという貴重な体験をしました。
ところで僕はリフォームをやったことがありません。また当面はリフォームする予定もありません。じゃあ何故このような事になったかいうと・・・2件目の物件を探す過程で利回りを重視していたらシェアハウスに辿り着きました。そこで色々ブログを読んでいたらシェアハウスのオーナーさんがリフォームの手伝いを募集していたのです。
手伝う代わりに色々お話を聞けるということで、これは！と思って応募したのですが、思ったより重労働です。クリーニングとワックス塗りをやらせて頂いたのですが、めちゃくちゃ腰が痛いです。（涙）色々お話させていただきましが、以下のような感じでした。
・手間ひまかけるからこそお金を得る事ができる。
・属性が低く、早期のリタイアを望むなら多少のリスクを取るべき
・区分マンションを買うのは勿体無い→高く売れるなら売却した方が良い。
一瞬でも自分が済めば短期売買とならない。
・良い物件を探せないのはスキルが足りない。探す方法が悪い。
・利回りは自分で作り出すもの。
正直僕のような素人にリフォームを手伝ってもらっても役に立たないと思います。それなのに自分の知識を惜しみなく話してくれて非常に素晴らしい方でした。感謝です。
初めての家賃(2018/2/28)
こんばんわ、だるおです。
前回の区分購入後、物件から初めて家賃が振り込まれました。家賃自体は物件を決済した時に当月分を前オーナー様から頂いたのですが、借主様から頂くのは初めてでした。金額にしてわずか数万円ですが、ドキドキです。
振り込まれていなかったどうしよう・・・
取り立てできるだろうか・・・などなど不安がよぎります。
結果、約束の期限内に入金して頂けました！
借主様！ありがとうございます。
このドキドキを忘れずに精進していきます。
