今後の妄想
こんばんわ、だるおです。
ゴールデンウィークの疲れが抜けません。
現在、公庫の融資待ちなのですが、今後どのような物件を探せば良いか考えてます。
例の敷地内戸建物件を買える前提となりますが、今考えているのは
トラスト融資期間30年でCFが出るアパートを探す事です。
公庫は一度融資を受けるとしばらくは使えない（1年くらい？）そうなので、
共同担保を使ってCFが出る物件を探したいです。厳しいとは思いますが、
法人（合同会社）を新設して融資を受けれたら最高ですね。
価格はトラストが支店決済できる3000万以内の物件を探すつもりです。
この戦略は不動産屋さんの指針なのですが、融資評価が出て利回りも良い物件
ってなかなか無いです。
さらに個人的希望をいうと、自宅から1時間以内のアパートを自主管理したい！
ボロくても良いので利回り15％以上で耐用年数残があるRCアパートが良い！
現在の市況でこんな物件はそうそう無いと思いますので、事故物件や訳あり物件も検討して行くつもりです。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
賃貸中区分マンション退去
こんばんわ、だるおです。
暑い日が続きますね。バテバテです。
唯一所有している区分マンションの入居者さんが5月末で退去する事になりました。
去年12月に入居したばかりなのに・・・。
元々この物件は売主さんの知り合いが入居されていました。
今回の退去で売主さんが責任を感じてらっしゃるようで、退去後にそのまま倉庫として借りてくださるそうです。
なんていい人なんだ！
客付けしなくて済みそうです。しかもクリーニングも不要との事です。
ありがたや〜〜〜
あと例の敷地内戸建物件について、手付金を払い、不動産屋さん、売主さん、私の3者にて重大事項の説明の読み合わせを行いました。
あとは融資だけです！
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
リフォーム後戸建見学
こんばんわ、だるおです。
ゴールデンウィークも折り返しです。
またまた、ふ◯うさ◯ぽ に行ってきました。
今回は戸建リフォームのビフォー＆アフターのアフター回です。
みんなで現地まで散歩して物件の中を見て、お話して、お茶して解散という流れです。
ビフォー回に行っていればリフォーム前後で比較できて面白そうですが残念ながらビフォー回は都合がつかず参加できませんでした。
＜物件概要＞
東京都葛飾区 京成高砂線某駅徒歩10分 土地29㎡ 建物48㎡ 評価額
土地596万 家屋43万 購入額650万 家賃予定78000 リフォーム費用150万
利回り11.2% 築53年
まず中はめちゃキレイでした。とても築50年超えとは思えない！
購入額がほぼ土地値、賃貸需要もありそうだしかなり良いと思いました。
家賃もう少し高くても良いような気もします。
リフォーム、諸費用込みで835万、銀行から300万を15年2.3%で借入、家賃が7.8万
諸経費を家賃の10%とすると・・・
年間CF
936000 × 0.9 - 236664(年間返済) = 605736
返済比率
605373 ÷ 3000000 = 0.4
ROI
11.32%
めちゃ堅実でいい感じですね。
ご本人は戸建の基準として利回り15%以上を考えているそうで、今回利回り、ROIが低い事を反省点にあげていました。
今回プロパンガスをわざわざ14万かけて都市ガスに変更したそうです。
入居者目線で素晴らしいですね。僕ならプロパン一択です。
この金利は恐らく地銀か信金に融資してもらっているのだと思います。
ノンバンクや公庫しか選択肢がない僕から見たら、この方はかなり先に行かれてると感じます。
このように自分より先に進んでいる方の実例を見学できる機会があるという点で今回は有意義でした。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
敷地内戸建物件その２
こんばんわ、だるおです。
前回エントリの敷地内戸建物件について売主様が直接説明して下さるという事で
Mさんに急遽現地に呼び出されました。今日じゃないとダメとの事です。
＜物件概要＞
埼玉県某駅から徒歩28分
築28年重鉄3階建、1DK×9戸(9/9)、26.5㎡、利回り13.3%、価格2580万、土地298.8㎡、
建物238.4㎡、浄化槽、浄水槽、所有地に第3者の建物あり現在無償で貸出
＜以下、売主様からの説明＞
・現状満室であり、客付けに苦労した事はないとの事（本当？）
→周辺にアパートがないため、客付けに苦労しないそうです。
車ない人はどうするの？と聞いたら自転車と気合いがあれば問題ないとw
あとは管理会社が相当客付け強いみたいです。
・多少の指値が通りそう
→今回の取引は買主、売主ともに同じ業者つまり両手売買であるため、かなり
柔軟に対応できるとの事でした。というか380ほど指値できるとズバリ言われ
ました。
・浄化槽のコストがかかりそう。
→年間3万ほど、下水道にするつもりは無いそうです。
・近隣にスーパーがない。
→自転車で（ry
・敷地内に第3者の建物が立っている・・・
→気にするなwとの事です。この建物は本物件の敷地と他の所有者の敷地にまた
がって建っているため撤去するには他の所有者に許可をとる必要がある。
更に撤去料金もかかるため、そこまでして壊す価値は無いとの事です。
この建物撤去すれば世帯分駐車場確保できると思ったんですが、もう幻と思う
事にします。
・↑の建物付近に残地物が散乱。
→隣の土地の所有者（上記の所有者とはまた別の方）の持ち物でした。
言えばどかしてくれるかもしれないが、余計な波紋を立てない方が良いという
判断でした。
・市街化調整区域
→一応再建築可能、ただし同世帯数の建物を建てる場合は4㎡の避難経路の確保
が必要との事です。これは売るとき苦労しそうですね。
売主様自ら説明してもらったおかげで理解できました。感謝です。
細かい事は気にするな！
CFをみろという事です。（多分）
公庫の融資は恐らく20年引けるとの事ですので、融資特約をして買付を入れるつもりです。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
埼玉県某市敷地内に戸建が存在する物件
こんばんわ、だるおです。
みなさまゴールデンウィークを満喫されてますでしょうか。
いつもお世話になっているMさんより物件を紹介してもらい早速現地に行ってきました。
今回はなんと現況満室です。そのため外観しか確認できませんでした。
＜物件概要＞
埼玉県某駅から徒歩28分
築28年重鉄3階建、1DK×9戸(9/9)、26.5㎡、利回り13.3%、価格2580万、土地298.8㎡、
建物238.4㎡、浄化槽、浄水槽、所有地に第3者の建物あり現在無償で貸出中
ただし公庫ですので融資期間は10年となり、CF的に厳しいのではないか？
と思ったのですが、Mさん曰くどうやら融資を20年引く裏技があるそうです。
という事で行ってまいりました。
＜良い点＞
・外観はまぁまぁ
・法定耐用年数残がある！（こんな物件初めてです）
・現状満室であり、客付けに苦労した事はないとの事（本当？）
・プロパンガス
・多少の指値が通りそう
・単身者用としては広めの間取り
＜気になった点＞
・駅からすごく遠い。駐車場が世帯数分ない。
・浄化槽のコストがかかりそう。
・近隣にスーパーがない。
・敷地内に第3者の建物が立っている・・・
→戸建が立ってます。現在は居住者はいないとの事。
これ賃貸に出せないですかねw
・↑の建物付近に残地物が散乱。
・しかも無償で貸出中。
→後々揉めないか不安です。ぶっ壊してから売ってくれないか売主様にご相談したい
・敷地入り口付近に廃車が3台放置されている。
・市街化調整区域
かなり怪しいですが第3者の建物の件を解消でき、公庫で15年以上の融資を引けるならば検討したいと伝えました。ひとまず結果待ちです。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
つくば物件その後
こんばんわ、だるおです。
ゴールデンウィークですね。相変わらず花粉に苦しんでいます。
先日のつくば物件ですが、トラストの融資が1000万、指値も100が限界という事で撤退です。残念なようなホッとしたような・・・気分です。
また状況が二転三転した埼京線某駅物件は、一回はチャンスが回ってきたのですが、問い合わせが多かったため、売主が買い上がりを打診してきました。
予算的にギリギリなのでこれ以上は出せない事を伝えました。
最初に満額買付→現金買付の他の買主に売る→現金用意できなかった→再度手を挙げる
→買い上がり→ついていけず死亡。
うーん辛い！
次だ！次探そうw
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
ふどxさんx完結編
こんばんわ、だるおです。
不動産セミナーふどxさんxに行ってきました。
2回に分けて行う形式です。
今回は実際に計算式の入ったエクセルシートを使いながら物件価格や利回りをいじるとCFがどうなるか等を見ていきました。エクセルシートはファイナンシャルアカデミーで配布しているシートみたいです。
今回はセミナー内容について特に知見はありませんでした。講師の方の発言で印象に残ったのは以下です。
・有料セミナーに行くべし
業者が主宰する無料セミナーはバイアスがかかっているため、商品を勧められるだけ。本当に勉強したいならお金を払って有料セミナーに行きましょうとの事です。
ファイナンシャルアカデミーの３０万くらいのセミナーを勧められました。
有料セミナー行けというのは分かるんですが、ちょっと高すぎるなぁ・・。30万て行ったら僕の半年分の稼ぎだしw まずはCFを高めるのが先決ではないでしょうか。30万あったらタネ銭に回したいです。
・融資先を開拓せよ
地銀、信金に事業計画書を持って突撃せよ。ダメ出しもらったら、それを事業計画書に反映して何度も行けとの事でした。
これも納得ですね。自分は低属性だからといってハナから諦めるのではなく実際どこがダメなのか分からせてもらえって事でしょうか。続ける事でプレゼン力も上がり説明資料も洗練されそう。折れない心が必要ですね。
・物件の需要供給を把握せよ
これはよく聞く事だと思ったんですが、具体的にはその地域の生活保護の受給額を調べるという事でした。なるほど！
とりあえず事業計画書を作ってみようと思いました。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
