埼玉県某市１棟アパート内覧
こんばんわ、だるおです。
前回エントリーの埼玉県某市１棟アパートの内覧に行くべく、朝9:30に埼京線某駅で不動産屋さんと待ち合わせました。ねむお。
今回は不動産屋さん（以降Mさん）が車を出してくれて、Mさんの上司と僕の3人で現地に向かいます。前情報通り駅から車で15分くらいでした。これは歩けませんね。
＜所感＞
事前に賃貸情報サイトで物件の写真を見ており、外観も内装も凄い綺麗でした。
しかし現実は・・・・
外観は、やっぱり築30年相当の見た目。というか写真盛りすぎ・・・新築した当初の写真を掲載しているのではないでしょうか・・・。外壁もヒビが少し入ってました。この分だと内装の写真もあてになりません。むしろ写真の技術に驚きを隠せないです。
しかも現地のキーボックスで内覧する予定だったのですが、手違いで担当者が捕まらずキーボックスのナンバーが分かりません。結局内覧できませんでした。
この時点で転進するべきなのかもしれませんが、立地の良さ、大学生需要が見込めること、現状入居状況が良くとても魅力を感じました。（ただし内装は見ていない）
ただ一点気になったのはハザードマップで該当地域を調べた結果、河川の近くであることから水害の被害区域となっていた事です。
この点についてMさんの上司に尋ねてみた所・・・
河川が洪水したらまず被害が出る。しかし河川が洪水するような状況になればこの一帯は水没するから気にしてもしょうがないという事でした。
これは納得です。満額で融資特約を付けて買付入れる事にしました。
ただし高額であり市街化調整区域のため、僕の属性ではどのくらい融資額が出るか不明です。
物件価格2980万に対して諸費用込みで700万＋共同担保としてオンボロ区分を入れるという条件でトラスト融資がつけば買いたい旨を伝えました。
ひとまず結果待ちです。この後Mさんの会社でお茶して帰りました。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
埼玉県某市１棟アパート
こんばんわ、だるおです。
仕事終わりにご飯を食べていると、前回の不動産屋さん電話がありました。
埼玉県某市で新しい物件情報が入ったとの事です。
この物件は足が速い（人気が高い）と思われるため、明日の朝一で内覧行きましょうという事になりました。
概要は以下の通りです。
＜物件概要＞
埼玉県埼京線某駅からバス16分＋徒歩8分または徒歩48分。近隣に大学あり。
築29年木造２階建、1R×10戸(8/10)、18㎡、利回り12.9%、価格2980万、土地199㎡、
建物177㎡、市街化調整区域。
この地域で利回り10%超えはなかなかないらしいです。
安定の耐用年数超え物件です。また、市街化調整区域のため、トラスト融資となります。
スペックだけ見るとかなり魅力的だと思いましたが、どうでしょうか。ひとまず内覧に行こうと思います。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
新たなる物件打診（続き）
こんばんわ、だるおです。
以前のエントリーで登場した埼玉県某市の内見に行ってきました。
＜外観＞
かなり疲れた感じ。そのうち外壁塗装が必要かも？
共有部の廊下や階段の手すりにホコリがたまっている。
現在浄化槽を使用している。
→売主負担で下水道工事を予定。
＜内見＞
フローリングに汚れが目立つ
キッチンの下のドアのつなぎ目が錆びている
キッチンの水回りが汚い
２部屋のうち１部屋が下水の臭い・・・
→客付けするにはクリーニング＆防臭が必要と判断
賃貸サイトを見る限り現況で賃貸募集をしていますが、この状況で借りたいと思う人はいないのでは・・・。多分満室じゃなくても売れる自信があるのでしょうね。
一緒に内見した不動産屋さんに以上のことを指摘して指値可能か聞いてみましたが、この地域で利回り10%物件は破格のため、指値は多分無理との事でした。
ひとまずトラストまたはSBJの審査結果待ちとなりますが、転進する事になりそうです。距離的には文句ない物件なので残念です。
不動産セミナー(4/4)つづき
こんばんわ、だるおです。
前回エントリーのふどxさんxつづき
＜価値評価＞ 〜積算価値、収益からの物件価格の算出〜
積算＝路線価＋建物価格。
建物価格＝建物面積 * 再調達価格 / ((築年数 - 法定耐用年数) / 法定耐用年数)
収益からの物件価格 = 年間家賃 / 利回り
でも僕が買えそうな物件は、ほぼ法定耐用年数切れていて土地値だけなんですよね・・・今まで建物価格を計算したことはないです。
ここまでで時間切れ(2h)となりました。残りは次回やる予定です。
以下、所感です。
＜良い点＞
・説明がとても丁寧
・値段が良心的(¥4000/2h*2)
・開始時間が19:00なので社会人が参加しやすい
＜イマイチだった点＞
・会場がわかりにくい
・参加者と交流する時間がない
淡々と説明が続くので参加者と交流する時間がありません。懇親会もなし。
休憩時間とかあれば良いのに。
・事例の紹介がない。融資の情報が古い。
講師の方はもう成功して最近は活動してないように感じました。
公庫で15〜20年の融資を受けれると言ってたので、講習後に具体的に支店名を
聞いたら結構前の話だし。最近では10年固定のような気がする。
終わった後にアンケート用紙に懇親会希望と書いてみよう。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
不動産セミナー参加(4/4)
こんばんわ、だるおです。
ふどxさんx と言うセミナーに参加してきました。
資金計画、収支計画、利益評価、価値評価、稼働力評価、出口計算を座学で勉強します。2時間のコースの座学を2回に分けて実施します。費用は4000円、初心者を対象としたコースです。
例題を使って各項目の見積もりを勉強しました。
＜資金計画＞ 〜購入時の諸費用の算出〜
僕は今までアプリを使ってざっくり計算(諸費用総額=物件価格の7~8%)していたのですが、セミナーでは項目を一つずつ物件価格の何%だからこれくらいと言う感じでとても分かりやすかったです。
＜収支計画＞ 〜実質家賃収入の算出〜
これも項目一つずつ計算します。空室率から年間想定家賃を割出し、修繕費や固定資産税などを減算して求めます。
＜利益評価＞ 〜CF、ROIの算出〜
これも項目一つずつ計算します。実質家賃収入から返済費、減価償却費、所得税等を減算して求めます。
講師の方の基準ではCF率(CF/物件取得合計)が2%以上、ROI(CF/自己資金)が20％以上の物件が投資対象になるとのことでした。ちなみに某大家の会の講師の方はCF率3%以上が基準と言っていました。
僕も自分なりの基準を早く見つけないといけません。（つづく）
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
新たなる物件打診
こんばんわ、だるおです。
最近花粉症が辛くて死にそうです。
千葉県某市物件の見送りを決めた翌日、以前からやり取りをしている別の不動産屋さんから埼玉県某氏の物件を打診されました。概要は以下の通りです。
＜物件概要＞
埼玉県某駅からバス8分＋徒歩1分
築26年軽鉄２階建、1K×6戸(4/6)、23.8㎡、利回り10.2%、価格3400万、土地196.6㎡、
建物142.62㎡、パナフォーム施工、浄化槽、土地実勢坪40万の事例あり
上記物件をSBJにて自己資金1割入れて金利3.0%、21年で融資可能とのことでした。
空室率10%、諸経費15%でCFを見積もるとCF5.3万/月、返済率56%となります。先日の千葉物件よりは落ちるけど、良いと思いました。
何より自宅から1時間程度で行ける場所なので自主管理するチャンス！
早速打診を依頼し、念のためトラストにも聞いてもらうようお願いしました。
どうなる事やら・・
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF6万/月 (2018/1〜)
