サラリーマン卒業に対する思い・考え（セミナー）
こんばんわ、だるおです。
久しぶりに、xxさんぽ（仮名）主催のセミナーに参加してきました。
お題はサラリーマン卒業のための考え方です。最初に講師の方が実際に卒業した時の状況（CF）や卒業後の生活はどんな感じなのかお話してくれます。後半は４〜５名ずつのグループで各自の考えを話し合うワークショップ形式でした。ちなみに卒業というのはサラリーマンを退職することです。
講師の方は卒業された後、好きな事をするつもりだったが、実際卒業した後、まだこの後何をしていくのか模索しているみたいでした。サラリーマンて毎日通勤嫌だなと思っていても実際卒業して時間の束縛がなくなると逆に何をして良いのか分からなくなるそうです。贅沢な悩みですねw
講師の方の卒業の基準としては、以下のような感じでした。
・生活費の３倍程度のCF
・法人決算２期黒字、個人決算３期黒字
・自己資本率１０％以上
ちなみに僕の基準は、月のCFが１００万です。これだと少なすぎると色々な人に言われました。卒業後も不動産を買い続けるためにはこの３倍程度は必要というのが大多数の意見でした。
法人、個人決算黒字に関しては、原価償却込みで黒字にするために、あえて経費計上しない。金融機関の心象を良くするということを重視しているそうです。
自己資本に関しては良く分かりませんでしたが現金を持つことが重要との事でした。２０００万以上の現金があると金融機関の対応がかなり変わってくるそうです。そのためにCFが出ている物件でも築年数によっては売却するそうです。
全体的に非常にモチベーションが上がるセミナーでした。ワークショップも色々な人の意見が聞けて参考になりました。印象としては卒業したいけど、卒業した後のことはまだ考えていないって人が多かったですね。
ちなみに僕は卒業できたら昼間から筋トレしたいです。
昔、これを大家飲み会で話たら呆れられましたが。夜っていつも混んでるんですよね。朝運動するのは健康的に考えても良いと思うしw 卒業後のイメージについては女性の方が男性よりもイメージできている方多かったです。僕の大家道はまだ始まったばかりですが、いつか卒業したいものです。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF19.6万/月 (2018/1〜)
南与野再燃
こんばんわ、だるおです。
以前のエントリーで書いた埼京線某駅物件を購入できそうです。
なお、埼京線某駅とは南与野の事でした。
この物件は下見した時、とても気に入り、その場で一番手で買付を入れました。
しかし、その後満額現金買付する人が現れ、売主様がそちらに売りたいとの事で転進しました。その後、満額現金買付の話が立ち消えになり、懇意にしている不動産屋Mさん（以下、Mさん（仮名））に買わないかと打診され、再度買付意思表示をしました。
しかし売主様が買い上がり（もっと高い金額で買う人を優先する事）を希望されたため、M（仮名）さんに断りを入れて転進したら、結局買い上がりは誰もおらずwまたチャンスが回って来ましたw
なんかずーと好きだった女の子に告白しようとしたら、実は彼氏がいて諦めたけど、ワンチャン来て、仲良くなってまた告白しようとしたら、また新しい彼氏ができて、がっかりしてたら彼女がひどいフラれ方をして、あなたはどうする？みたいな。
これは僕が買う運命（執念）？かと思っていますよ。
そんなこんなで現在、手つけを入れて決済待ちです。その間に再度内覧に行ってきました。
彼女は当時8/10の入居状況だったのですが、今はフラれたせいで？7/10になっていました。空いている3室のうち1室はクリーニングが必要ですが、かなりキレイな状態です。売主様がなぜか外壁塗装と屋根防水をしてくれていて後々かかるコストも抑えられて最高です。ただし3部屋とも網戸がありません。また1部屋は浴槽の水つまりっぽいです・・・。あと外の雑草がかなり成長しておられました。
とりあえず、お近づきの証として外の雑草に除草剤をかけておきました。
決済前に勝手にこんな事して大丈夫かな・・・。本当は浴槽もなんとかしたかったです。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF19.6万/月 (2018/1〜)
初めて購入した物件の退去立会い
こんばんわ、だるおです。
僕が初めて買った区分マンション（以下、千葉築40年物件）の入居者様がついに退去してしましました。まだ購入してから８ヶ月しか経ってないのに悲しみです。
というわけで退去立会い後に、業者さんにハウスクリーニングをしてもらいました。
まず退去立会いですが、室外洗濯機、冷蔵庫、机、簡易ベッドがあります。
残置物全部持ち去るという約束だったのに・・・。
ビビりながら交渉してみた結果・・・次の入居者が不要といった場合、撤去してくれるそうです。☺️ 普通、前の人が使った簡易ベッドとかいらないですよねぇ。
まぁ僕なら気にしませんけど女性は絶対嫌だと思う。
でもよく考えたら女性は築40年のマンションに住みませんね。
立会い自体は10分程で終わりました。前オーナーさんがマンションの管理人さんを紹介してくれましたが、第一声で管理費を３ヶ月分至急払えとの事で、そういうのって書面とかで送って欲しいなと思いました。こっちは毎月遅滞なく支払っているのに・・・
その後、クリーニングをしてもらいました。1Rだと思っていたら1Kだから20000円かかるよって言われました。1Rと1Kの違いが未だに良くわかりません。ちなみに1Rだと17000円です。
作業は5時間ほどで終了し、凄い綺麗になりました！大満足です。しかしトイレのCFが剥がれかけていると業者さんに指摘されました。全然気づかなかった・・・。もう時間もないので、とりあえず内覧してもらって反応を待つことにします。張り替えるとなると3万円ほどかかるそうなので、直せって言われたら考えます。
なんせ築40年ですからあまりお金をかけられません。内覧用スリッパおいて、キーボックス設置して撤収です。あとはうまく客付けできると良いなぁ。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF19.6万/月 (2018/1〜)
退去後の流れについて 幸手40分物件
こんばんわ、だるおです。
幸手徒歩40分物件の退去に立ち会った後、管理会社の人に退去後の流れについて確認してきました。基本的にクリーニングは管理会社が退去者からクリーニング代金(¥33000)をもらってやるみたいです。
1.退去
2.管理会社によるクリーニング(¥33000)
3.リフォーム有の場合、見積もり
4.退去者の精算確認 日割り家賃の徴収、クリーニング代金徴収
5.客付け開始
クリーニングに関しては退去者から徴収するのですが少し値段が高いと思いました。
管理会社さんは退去時の作業で儲けるというのは気持ちは分かるのですが、僕が手配しようとしていた業者は¥23000でした。リフォームも大家が業者を手配して施工した場合、何か不都合があった際に責任持てないと言われました。客付け強いなら我慢するしかないですね。ただし高額なリフォームをする場合は、こちらでも見積もりしないと結構お金をぬかれそうです。
あと気になったのは、退去から客付けまでに結構期間が開くことです。
大家というか僕の考えですが、退去日が分かっているなら退去日もしくは翌日にハウスクリーニングを入れて、即募集したいです。 退去者の精算確認取れてからって・・・
あまりアレコレ言うと面倒がられそうで怖いけど、他の大家さんってどうしてるんですかね。
これも大家の会で聞かないと！
＜備忘＞
退去日 2018/8/23 103号室
キッチンの蛇口を要修理（管理会社指摘）
エアコンが販売中止製品（恐らく10年超え）
畳に直接CFを引いている
32型TVを全オーナーからレンタルしている（500円/月）
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF19.6万/月 (2018/1〜)
ハウスクリーニングの罠
こんばんわ、だるおです。
幸手徒歩40分物件の1部屋が23日に退去になるため、ハウスクリーニング業者をネットで探していました。日程が近い事もあり、費用が安いところは8月中はスケジュールが埋まっていました。その中でも比較的安いところで8月27日夜にやってくれるところを探してなんとか依頼を受けてもらいました。しかし・・・
27日夜間に依頼したものの、平日は仕事があるため作業時に立ち会う事が出来ません。そこで現地にキーボックスを設置することで立会いなしでクリーニングできないか交渉してみました。クリーニング業者的にはこの方法は都合が良いみたいで好印象です。そこで管理会社に電話して23日の退去立会い時にキーボックスを設置してくれと依頼したのですが、、、
クリーニングは管理会社の方でクリーニング業者に依頼済みとの事でした。
うーん業者に依頼したなら言って欲しいし、費用もいくらかかるか事前に教えてほしかったなぁ・・・。というか事前に聞いておけば良かった。慌てて予約したクリーニング業者に電話して謝罪してキャンセルしました。今後のために退去後の動きを考えないといけません。
1.退去通知
2.クリーニング業者決定（オーナーが探すor管理会社に任せる）
3.立会い→リフォーム実施有無決定
4.内覧可能日決定
5.客付け開始
こんな感じになるのかな？
とりあえず管理会社と会話して決めたいです。
毎回、管理会社にハウスクリーニング任せていたら高くつく気がします。
・クリーニングを自分で業者に発注できないか？
・今回、クリーニングにいくらかかるのか？
・客付けを何時からしてくれるのか？
上記3点は必ず確認しようと思います。
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF19.6万/月 (2018/1〜)
続プロパン会社探し
こんばんわ、だるおです。
幸手市内のプロパンガス会社にガス基本料金と従量課金を聞いてみました。
ネットで調べて８件ほどヒアリングしてみた結果・・・
現在のプロパンガス会社より、料金が安くなる会社は一つしかありませんでした。
前提として、アパートのプロパンガスはエアコンや給湯器などの施設の償却分を入居者に上乗せして請求しているそうです。従って施設を更改していると従量課金は安くなりません。現在前オーナーの残債があるので、それを償却するまでは料金は安くするのは難しそうです。
更に、半分くらいの会社から現在のプロパンガス会社と付き合いがあるから切替はできないと言われました・・・。よく本やセミナーなどで大家さんがプロパンガス会社を変えることで節約したと言っていましたが、どうやって探してるんだろう？
また一つ謎が増えましたw
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF19.6万/月 (2018/1〜)
プロパンガス会社について
こんばんわ、だるおです。
今回も備忘録です。
幸手徒歩40分物件のプロパンガス会社を継続するか、新しい所にお願いするか迷っています。現在の契約内容は以下の感じです。
基本料金：1700円
従量課金：470円/㎥
残債：19万円強
オプション：給湯器、エアコン無料交換、ウォシュレット無料追加
ちなみに契約書とかはありませんw
相場が分からないので高いのか安いのか分かりません。
なお、契約を継続すると従量課金は430円/㎥にしてくれそうです。
1割も安くなるって事は、ぼったくっている？
この物件に住む入居者の属性を考えるとウォシュレットは需要なさそうですね。
ネット無料または基本料金か従量課金を下げてくれるプランが良さそうです。
ひとまず、仲介してくれた不動産屋さんと付き合いのあるプロパン会社さんの見積もり待ちです。ネット無料＋基本料値下げ＋従量課金値下げ＋給湯器交換＋エアコン交換とかしてくれないだろうか・・・w
目標：5年以内にCF50万/月
進捗：CF19.6万/月 (2018/1〜)
